Vergütung des Bauüberwachers bei verlängerter Bauzeit

Wer sich mit Bauvorhaben befasst, kennt das Problem. Oftmals verzögern sich Bauvorhaben erheblich. Die Gründe hierfür sind häufig verschieden. Insbesondere hinsichtlich des – gegebenenfalls lediglich – mit der allgemeinen Bauüberwachung beauftragten Ingenieur/Architekten stellt sich die Frage, ob Bauzeitverlängerungen zu einer höheren Vergütung führen können.

Findet sich im Vertrag keine Regelung, so kann der Bauüberwacher aus der HOAI keine positiven Ergebnisse ableiten. Die Vergütung nach HOAI knüpft an die Baukosten an und sieht keine Regelungen vor, wie die Vergütung des Bauüberwachers bei einer Bauzeitüberschreitung angepasst werden könnte.

Eine Baufirma kann zumindest bei Baubehinderungen eine Entschädigung nach § 642 BGB beanspruchen. Dies trifft jedoch regelmäßig nur ein spezielles Gewerk (und damit gegebenenfalls auch nur den Fachplaner, soweit dieser auch mit der Bauüberwachung beauftragt ist). An anderen Stellen kann das Bauvorhaben regelmäßig fortgesetzt werden. Damit ist auch der mit der allgemeinen Bauüberwachung beauftragte Bauüberwacher verpflichtet, diese fortgesetzte Leistungserbringung weiterhin zu überwachen. Dass einmal ein gesamtes Bauvorhaben „stillgelegt“ wird – was dann auch zu einem Entschädigungsanspruch des Bauüberwachers führen kann –, ist eher selten.

Die Anpassung eines Vergütungsanspruches wegen einer deutlich verlängerten Bauzeit wird deshalb durch die Rechtsprechung nur dann gesehen, wenn die vereinbarte Vergütung so niedrig war, dass unter Berücksichtigung der verlängerten Bauzeit die Vergütung unzumutbar niedrig war. Dann hatte der Bauüberwacher einen Anspruch auf Anpassung der Vergütung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB. Allerdings ist dieser Weg steinig und die Erfolgsaussichten sehr ungewiss. Erforderlich hierfür ist regelmäßig zunächst die Vereinbarung einer konkreten Bauzeit und sodann eine deutliche Überschreitung dieser Bauzeit, wobei auch die Leistungen des Bauüberwachers dann in diesem Zeitraum fortlaufend ebenso erbracht werden müssen. Allein die Zeitüberschreitung ist für den Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht ausreichend. Der Darlegungs- und Dokumentationsaufwand für den Bauüberwacher ist insoweit beträchtlich.

Doch selbst wenn im Vertrag eine Anpassungsregelung für Bauzeitverlängerungen enthalten ist, führt dies nicht automatisch zu einem höheren Vergütungsanspruch. Dies zeigt anschaulich eine Entscheidung des OLG Köln vom 11.05.2023 – 7 U 96/22 –, mit der trotz vorhandener Anpassungsregelung der Bauüberwacher mit einem zusätzlichen Vergütungsanspruch gescheitert ist (rechtskräftig nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch den Bundesgerichtshof). Regelmäßig enthalten solche Vereinbarungen keine pauschalen Regelungen, sondern der Bauüberwacher erhält (nur) seinen tatsächlichen Mehraufwand vergütet. Wird also z.B. im Vertrag die Durchführung eines wöchentlichen Baustellentermins vereinbart, der dann bei sich abzeichnender Verzögerung auf einen 2-Wochen-Abstand verändert wird, muss sich dies der Bauüberwacher als jeweils ersparten Termin anrechnen lassen. Ebenso muss der Bauüberwacher konkret darlegen, welche Leistungen von ihm wegen der Bauzeitverlängerung zusätzlich erbracht werden mussten. Die Verschiebung z.B. von Abnahmeterminen mit Gewerken führt nicht zu einem zusätzlichen Vergütungsanspruch, auch wenn diese dann in der verlängerten Bauzeit liegen sollten. Auch insoweit besteht somit notwendiger Dokumentationsaufwand für den Bauüberwacher, der nicht zu unterschätzen ist.

Die Vereinbarung einer vertraglichen Regelung zur Vergütung bei Bauzeitverlängerungen ist somit aus Sicht des Bauüberwachers von Vorteil, führt jedoch nicht unbedingt zu einem zusätzlichen Vergütungsanspruch. Vielmehr müssen tatsächlich zusätzliche Leistungen erbracht und diese nachvollziehbar dokumentiert werden.

Fazit:

Wer als Bauüberwacher zusätzliche Vergütungsansprüche bei Bauzeitverlängerungen durchsetzen möchte, muss auf eine entsprechende vertragliche Vereinbarung achten und dann auch den tatsächlichen Mehraufwand durch Bauzeitverlängerung dokumentieren von ohnehin zu erbringenden Leistungen abgrenzen. Sonst scheitert ein zusätzlicher Vergütungsanspruch.

Dietsch
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht