Vermögensvorsorge / Vermögenssicherung / Vermögensnachfolge: Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH.
Die Immobilien-GmbH kann ein steuerlich sehr attraktives Modell zum Vermögensaufbau sein.
Wir hatten im Rahmen unseres Tätigkeitsfeldes für Unternehmer – Vermögensvorsorge / Vermögenssicherung / Vermögensnachfolge – im MDR 07/2025 die „Sparschwein-GmbH“ vorgestellt - eine vermögensverwaltende GmbH, die die steuerlichen Vorteile thesaurierter Gewinne zum beschleunigten Vermögensaufbau nutzt.
Heute möchten wir speziell für den Aufbau von Immobilienvermögen auf die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH aufmerksam machen.
Beispiel:
Unternehmer A (oder in vermögensverwaltender Personengesellschaft) möchte Immobilienvermögen aufbauen.
Annahmen:
Persönlicher ESt-Satz 42 % zzgl. Soli ohne KiSt
Gewinn bzw. Einnahmenüberschuss Mieten
Besteuerung Ausschüttung mit Abgeltungssteuer § 32d Abs. 1 EStG (alternativ ggf. Option zum TEV, § 32d Abs. 2 EstG)
Hält er (oder in vermögensverwaltender Personengesellschaft) die Immobilie(-n) im Privatvermögen:
ESt- Belastung der Mieteinkünfte ca. 44 %.
Hält er die Immobilie(-n) im Betriebsvermögen
Thesaurierende Immobilien-GmbH mit erweiterter Gewerbesteuerkürzung
KSt-Belastung der Mieteinkünfte 15,83 %.
Die steuerlichen Vorteile einer solchen Immobilien-GmbH können genutzt werden, um beschleunigt Immobilienvermögen aufzubauen. Der Liquiditätsvorteil kann anderweitig unternehmerisch reinvestiert werden, wenn die Immobilien-GmbH in eine Holding-Struktur eingebunden ist.
Die geringe steuerliche Belastung der thesaurierenden vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH würde nach aktueller Gesetzeslage zukünftig noch weiter reduziert werden. Der Körperschaftsteuersatz wird ab dem 1. Januar 2028 jährlich um einen Prozentpunkt abgesenkt - von derzeit 15 % auf 10 % ab dem Veranlagungszeitraum 2032.
Ob im Einzelfall die Immobilien-GmbH tatsächlich sinnvoll ist, hängt von einer Vielzahl von Faktoren, insbesondere der individuellen Strategie, ab.
Maßgeblich für die Gestaltung ist der Zielkonflikt zwischen der geringen laufenden steuerlichen Belastung der Immobilien-GmbH und dem Nachteil, dass die in einer Immobilien-GmbH gehaltenen Immobilien (Betriebsvermögen) im Gegensatz zum Privatvermögen nicht nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist steuerfrei veräußert werden können (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG; allerdings keine Ewigkeitsgarantie vgl. Historie § 17 EStG). Abzuwägen ist, wann der Liquiditäts- und Zinsvorteil der Immobilien-GmbH den Nachteil der steuerlichen Erfassung von Wertsteigerungen übersteigen (hierzu insbesondere Vergleich Bruttomietrendite u. Wertsteigerungsraten).
Es ist demnach grundsätzlich die Frage zu stellen, ob die Möglichkeit nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei aus dem Privatvermögen verkaufen zu können, von wesentlicher Bedeutung ist. Dies ist weniger relevant bei einer Buy-and-Hold-Strategie, bei der Immobilien zum langfristigen Bestandsaufbau erworben werden.
Weitere Determinanten sind zu berücksichtigen:
- Liquiditätsbedarf und einkommensteuerlicher Status des Unternehmers
- Strukturkosten
- Vermögensnachfolge
- Vermeidung Risiko gewerblicher Grundstückshandel
- erweiterte Kürzung GewSt als Kernelement der Immobilien-GmbH
- Grunderwerbsteuerliche Gestaltungen bei Strukturierungen
- Optimierung im Holding-Modell (ca. 1,6 % Steuerbelastung auf Ebene der Holding).
Fazit:
Wenn die Voraussetzungen (unter Berücksichtigung aller in Betracht zu ziehenden Determinanten) vorliegen, kann die Immobilien-GmbH ein steuerlich sehr attraktives Modell zum Vermögensaufbau sein.
Prof. Dr. Junghanns
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Steuerrecht
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
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