WEG – Zurückbehaltungsrecht für Wohnungseigentümer

Wer Wohnungseigentümer und damit Mitglied in einer WEG ist, kennt oftmals Querelen um die Auseinandersetzung unter Wohnungseigentümern und gegebenenfalls mit dem WEG-Verwalter.

Ein ständiger Streitpunkt sind Vorschusszahlungen der Wohnungseigentümer für Instandhaltungsrücklagen und Streitigkeiten über die Höhe des jährlich festzulegenden Wohngeldes. Jedes Jahr beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auf ihrer jährlichen Eigentümerversammlung den aktuellen Wirtschaftsplan und damit die Vorschüsse, die zur Bewirtschaftung des Objektes in der nächsten Zukunft erforderlich sind; § 28 WEG. Für die einzelnen Eigentümer ergibt sich daraus ihr individueller Wohngeldanteil, der regelmäßig in monatlichen Tranchen an den WEG-Verwalter auf ein Treuhandkonto bezahlt werden muss. Außerdem kann es sein, dass die WEG noch Rücklagen – regelmäßig für Instandsetzungen/Instandhaltungen – bildet, die zusätzlich zum Wohngeld zu zahlen sind.

Insbesondere bei Querelen mit der WEG-Verwaltung und bei unterschiedlichen Vorstellungen zum Zustand des Objektes und dem Erfolg durchgeführter Sanierungsarbeiten neigen Wohnungseigentümer dazu, Vorauszahlungen für das Wohngeld bzw. von Zahlungen für die Bildung von Rücklagen zurückzuhalten, um ein (vermeintlich oder tatsächlich) erforderliches Verhalten der WEG-Verwaltung bzw. eine Entscheidung der WEG-Versammlung „zu erzwingen“; § 273 BGB. Ob dies möglich ist, war insbesondere in der Literatur umstritten.

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof nunmehr klargestellt, dass gegenüber Ansprüchen der WEG auf Zahlung von Wohngeld sowie für Rücklagen ein Zurückbehaltungsrecht nicht geltend gemacht werden kann. Dies gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes selbst dann, wenn dem Wohnungseigentümer anerkannte und/oder rechtskräftig ausgeurteilte Ansprüche gegen die WEG zustehen. Die Besonderheit in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Sachverhalt war, dass der Wohnungseigentümer gegenüber der WEG einen rechtskräftigen Anspruch auf Erstellung von Jahresabrechnungen erwirkt hatte. Die WEG-Verwaltung hatte also offensichtlich nicht über die vereinnahmten Wohngelder abgerechnet. Es erschien deshalb als durchaus möglich, dass – schließlich steht auch einem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber weiteren Betriebskostenvorauszahlungen zu, wenn keine Abrechnung erfolgt – zumindest hinsichtlich der Zahlung von Wohngeld ein Zurückbehaltungsrecht angenommen wird. Dies hat der Bundesgerichtshof jedoch abgelehnt und den Wohnungseigentümer auf die Durchsetzung im Wege der Zwangsvollstreckung verwiesen. Lediglich die Erklärung einer Aufrechnung mit daraus entstehenden Ansprüchen sei möglich. Begründet wurde dieses Verbot der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes mit Überlegung, dass es sich bei Vorschusszahlungen um das zentrale Finanzierungsinstrument einer WEG handelt. Nur durch die laufenden Vorauszahlungen der Wohnungseigentümer werde gewährleistet, dass die für die Bewirtschaftung der Gemeinschaftsanlage notwendigen Mittel vorhanden sind (vgl. BGH vom 15.11.2025 – V ZR 190/24).
Sollten Sie Mitglied einer WEG sein oder sogar als Verwaltungsbeirat oder in einer anderen verantwortlichen Position tätig sein, sprechen Sie uns an, wenn es in „Ihrer WEG“ zu Problemen kommen sollte.

Fazit:

Eine bisher offene Frage im Verhältnis zwischen WEG, WEG-Verwaltung und Wohnungseigentümern wurde damit zugunsten der WEG geklärt.

Dietsch
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht